Imóvel sob alienação fiduciária pode ser leiloado antes da quitação

Publicada em 14 de maio de 2026

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Os direitos aquisitivos de bens com alienação fiduciária têm valor econômico e integram o patrimônio do devedor. Assim, eles podem ser alvos de penhora e expropriação judicial, sem barreira legal que condicione o leilão à quitação total prévia do financiamento.

Com base nesse entendimento, o ministro Raul Araújo, do Superior Tribunal de Justiça, autorizou a avaliação e a alienação em hasta pública dos direitos aquisitivos de um devedor sobre um imóvel.

Hasta pública é a venda de bens ou ativos promovida pelo poder público ou por um leiloeiro autorizado, em que vence quem oferecer o maior lance.

Uma cooperativa de crédito de São Miguel do Oeste (SC) ajuizou uma ação de execução de título extrajudicial contra o devedor. Na tentativa de receber o crédito, a instituição financeira conseguiu a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre um imóvel que já estava gravado com alienação fiduciária a favor da própria cooperativa. O juízo de primeiro grau deferiu a medida e determinou a designação de hasta pública para a venda.

O devedor interpôs agravo de instrumento. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina julgou o recurso de forma favorável ao executado e impediu a expropriação. Os desembargadores argumentaram que a penhora restringe-se aos direitos aquisitivos e que o bem, a rigor, ainda não pertence ao executado, que tem apenas a expectativa de direito à propriedade.

A cooperativa recorreu alegando ofensa ao artigo 29 da Lei 9.514/1997, que determina que o fiduciante pode transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia. Com esse argumento, pediu o prosseguimento do leilão.

Valor intrínseco

Ao analisar o processo monocraticamente, o relator acolheu os argumentos da empresa credora. O magistrado explicou que a conclusão da corte local destoa da jurisprudência consolidada, uma vez que os direitos aquisitivos têm valor econômico intrínseco e compõem a esfera patrimonial do indivíduo.

O ministro considerou que o acórdão estadual criou uma barreira ilegal ao condicionar a expropriação à quitação total prévia do financiamento, ferindo o princípio da efetividade da execução e a regra do artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. A alienação é válida porque o arrematante assume as obrigações contratuais na mesma posição do devedor, mantendo as garantias originais.

“A decisão recorrida, ao condicionar a expropriação à quitação integral do contrato bancário, criou uma barreira não prevista em lei, violando o princípio da efetividade da execução e o art. 835, XII, do CPC. É legítima a alienação judicial desses direitos, operando-se a sub-rogação do arrematante nas obrigações contratuais, preservando-se, assim, o direito do credor fiduciário — que, no caso em tela, é a própria exequente, o que torna a restrição ainda mais injustificada”, apontou o ministro.

A decisão destacou a particularidade do caso prático, no qual a mesma instituição financeira atua simultaneamente como credora da execução extrajudicial e como detentora da propriedade resolúvel do bem.

“Ademais, tratando-se de execução movida pela própria detentora da propriedade resolúvel, a distinção (distinguishing) reforça o provimento do reclamo, visto que a expropriação visa a satisfação de um crédito garantido pelo próprio bem”, concluiu.

A cooperativa vencedora foi representada pelos advogados Rafael Nienow e Suelen Tiesca Pereira Nienow.

Fonte: Conjur

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